2017年，海南房地产自始至终都是全国的热点，无论是个别城市个别楼盘的价格涨幅50%以上，还是海南的全岛限购政策，亦或是暂停审批100平以下小户型的政策，都掀起一波波热议高潮。然而随着去年12月中央环保督察组的反馈意见、1月1日实施的海南财税新政，以及即将迎来的海南建省班经济特区30周年，业界对2018年海南房地产市场又有一波新的看法。我们一同去看看这两个人怎么说的……

刘德科：海南财税新政会影响房价吗？

·新闻事件·

据新华社电：2018 年 1 月 1 日起，海南实施新一轮分税制财政体制，「以引导市县摆脱对房地产的过度依赖，并加大对生态文明建设的支持力度」。

·背后的逻辑·

前阵子（2017 年 12 月 23 日），央视财经频道《经济信息联播》报道：「中央环保督察组批海南房地产绑架规划，鼓了钱包毁了生态」。其中，专门讲到了「违规审批海花岛填海项目，项目施工造成大面积珊瑚礁和白蝶贝受损」（没点出恒大的名）。

对此，海南迅速做出回应。12 月 25 日，海南省委书记说：「要坚决破除财政过分依赖房地产的怪圈，海南不能变成房地产加工厂。」

实际上，早在 12 月 6 日，《海南省实施新一轮分税制财政体制的方案》就已经印发，在在央视批评报道之前。该文件明文提出：「积极引导市县摆脱对房地产业的过度依赖……」

我们为什么关心财税体制改革？因为这是影响房地产的根本所在。说得难听一点，现在那么多城市那么依赖「土地财政」，地价那么高，房价那么高，都跟现行财税体制有着非常大的关系。

你看，海南要「摆脱对房地产业的过度依赖」，是得通过财税体制改革来实现。

此前我们已经讲过「分税制」对房地产的影响（《DK楼市不能说》：地方政府这么爱卖地，不是税收不够用，而是大部分税收都上交给中央和省里了。

海南的这次改革，是要让地方政府多留点税收，这样就不用那么依赖房地产了。那么，这次改革的力度大不大？

我们来看一下新旧政策的对比——

▼海南省与市县税收分享比例前后变化

简单说就是，非房地产类的税收，给市县多留了一点点；而房地产类的税收，则变成大头归省里（由原来的 25% 提高到 65%）。这样一综合下来，市县就更没钱了。怎么办？省里会通过奖励和转移支付把钱再还给市县，前提条件是市县得大力发展非房地产行业。

也就是说，如果市县还是执意要大力发展房地产，那么房地产类的税收大头还是会被省里收走。所以，市县得自己争气，得多创造出跟房地产没有关系的税收，才能拿到省里给的钱。

总之，对于市县来说，越是依赖靠房地产，税收就会变得越来越少。

这个财税改革措施，能起到抑制房地产的作用吗？对于要去海南买房子的人来说，这是利好还是利空？

……

海南的大门正在关闭，有能力的请赶紧上车！

本文不是标题党，是真切的大实话。

近期时间，关于海南的大事件接连不断。

2017年12月23日，海南被狠批过份依赖房地产，政府规划被开发商左右，直提违规填海和山体破坏事项，今天，中央环保督察组狠批海南，"鼓了钱袋，毁了生态"！

2017年12月25日，海南出台政策旨在保护海南生态：前天,海南被中央环保督察组狠批!今天,保护海南的政策出台!，政策明确把除了海口、澄迈、文昌、琼海、三亚、儋洲六个城市还有工业和经济考核之外，其它所有城市均不再有任何经济考核指标，其它城市只有一个任务就是：保护生态！保护环境！

以上政策会有什么结果？有两个：

1、生态和环境会越来越好，这是大好事。

2、不让支持房地产和开发商了，供地肯定少了，楼盘肯定是大大减少了！

我不想去说房价会越来越高，但可不可逆的事实，真真切切的摆在了面前！

因为，供需关系决定的未来的一切，没有土地就没有供应！供小于求，价格怎么能不涨？

事情还没有完，抑制土地供应的大事件又来了！

新年第一天，又有一个大政策开始实施了：

海南从2018年1月1日起施行新一轮分税制财政体制，以引导市县摆脱对房地产的过度依赖，并加大对生态文明建设的支持力度。

省与市县共享税收收入包括增值税(含补缴的营业税，地方50%部分，不含中央财政通过调库分配我省的铁路运输企业增值税收入)、企业所得税(地方40%部分，不含中央财政通过调库分配我省的跨省市总分机构企业所得税收入)、个人所得税(地方40%部分，不含储蓄存款利息所得税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、契税、土地增值税、环境保护税等9项税收。省与市县分成比例为：城镇土地使用税、城市维护建设税、环境保护税、房产税按20∶80分享，增值税、企业所得税、个人所得税按照30∶70分享，土地增值税、契税按65∶35分享。

积极引导市县摆脱对房地产业的过度依赖，激励市县在优化财政收入结构的基础上做大财政收入增量。对剔除土地增值税、契税后的市县税收增幅超过市县平均增幅的，逐年以省级分享该市县剔除土地增值税、契税后税收环比增量部分给予超收奖励。超过市县平均增幅10个百分点(含)以上的，按100%进行奖励;超过市县平均增幅在5(含)-10个百分点之间的，按80%进行奖励;超过市县平均增幅在5个百分点以下的，按60%进行奖励。

政策很明确，除了不再让海南背负经济和工业考核指标，还从税收政策、从土地财政的源头开始了切割，不但是从精神层面与土地财政切割，还要从物质层面让地市与土地财政切割。

让海南怎么与土地财政切割？

变化最大的就是土地增值税和契税，以前是地方政府拿大头，现在是省里拿走大头。

这等于直接把卖地的利益抽走了，也就是说，别玩房地产了！玩也白玩！玩别的更赚钱！

玩什么？旅游度假、消费升级等。

地方政府不让玩房地产了，意味着什么？等于是直接向土地财政挥下了砍刀！从此地方政府开始发展农业、旅游等经济，反正是不会挖空心思来卖地了！

没有地，就没有房地产，没有房地产，就没有房子可以卖了！

虽然不可能一刀切，不可能完全不开发房地产，但这确确实实会大大降低土地供应！

可以预计的是，海南土地供应量降低50%是大概率事件！

也就是说，在本身已经供不应求的海南房地产市场，未来的供应还要再减半！

海口的库存已经接近为0了▼▼▼

即使限价，还能贷款吗？全款能抢到吗？能不绑定吗？能不加钱吗？

如果不限价，背靠14亿中国人，背靠170万亿的天量货币，价格该怎么飞？

文章并不是让你去炒海南，只想说一句：

如果你有能力，如果你有需求，你真不要等！你真的不必等！

等下去，耽误的都是自己的事！浪费的都是自己的钱！

恭喜已经提前上车海南的朋友，坐享这波红利吧，让监管和环保督察来的更猛烈些吧，让去土地财政的力度来的更猛烈些吧！

我们确实需要一个明天更美好的海南岛！

来源：米宅旅居、德科地产频道